廣東省房地產協會發通知要調整房地產預售制度。（圖片來源：Fotolia）
【看中國2018年9月27日訊】廣東省房地產協會下發的一份通知，攪動了整個的樓市，大概的意思是說，要調整現在的房地產預售制度，隨後住建部說還在研究，沒有實施，也沒有全面徵求意見。本來以為這個事就算過去了，但沒想到本週一，引發了香港中資地產股的集體暴跌，普遍跌幅都在4%以上，25日A股開盤，地產板塊也都集體下跌，整個房地產板塊也下跌2%，讓這個傳言的真實性一下又被激活了。
我們認為這個政策短期不太可能出臺，即使要出也會差別化對待，因為他的副作用太大，甚至比正作用還大，很可能造成不必要的損失。今天我們就來重點分析一下這個政策將產生哪些後果影響
首先，預售制度將房地產開發商的回款週期大幅壓縮，讓2年的建設期，壓縮到1年甚至是半年就能回款，如果沒有預售了，那麼地產開發商的錢無疑將轉動的週期更長，對他們而言相當於少了一半以上的可用資金量，很多攤子比較大，項目比較多的開發商而言，可能一下錢就不夠用了。
其次，預售的購房款在會計科目裡雖然計入負債，但其實不是負債，因為沒有利息，就是銷售回款，到時候你給人家房子就行了。如果取消預售，假設還可以融資的情況下，那麼有息負債替代預售款，無疑將讓房地產開發商的成本大幅上升。數據顯示，目前預售款佔開發商總資產的20-25%，比如，某1000億資產的開發商，他要增加250億的有息負債，按照現在10%的利息算，一年成本就是增加25個億。
換句話說，小的開發商沒有融資渠道可能馬上會出問題，而大的地產公司有融資渠道，但也會極大地影響房地產公司的業績，甚至很多公司可能一下就不賺錢了，也難怪股市會大跌。所以，取消預售，效果上看未必能實現去槓桿，反而可能會逼著地產商繼續加槓桿。
第三，短期開發商加速去庫存，降價銷售，以達到快速回款的目的，保命最重要，從中期來看，在建工程速度變慢，本來今年能收尾的，可能會延長1年，所以短期去庫存後，必然是供給惡化，而從長期來看可能更糟糕，減少拿地，減少開工，甚至減少項目投資，將減少新房供給，很可能會造成2年以後的房源短缺。所以對於購房人來說，新房價格可能會先降再漲，以後一房難求。而二手房短期不受影響，2年以後新房短缺，二手房也會跟風漲價。
第四，勢必加大地方的財政困難程度。今年全國土地流拍接近800宗，土地市場本已經全面遇冷，土地出讓金收入下半年驟減，特別是棚改貨幣化安置全面剎車之後，很多三四線城市的樓市已經瞬間熄火，未來土地收入可能本就不樂觀。如果暫停預售，開發商們勢必精簡項目，首當其衝的就是三四線城市。
綜合來說，從廣東房地產協會的表態來看，取消預售制度的目的僅僅是保障消費者權益，說是在預售制度下，房屋質量問題越來越多，以及交付過程中存在越來越多的糾紛。這些問題確實存在，但這都是些消費者保障的問題，跟上面那些問題比起來顯然都是小問題，你可以通過加強行政監管和行業監督來解決，不能因為頭上被蚊子叮個包，就把頭砍掉。
一手交錢一手交房，質量問題肯定會減少，之前「公攤面積」的爭論也會消失，從質量上來說肯定會是一個明顯的提升，但問題是副作用太大。所以不會搞一刀切，在一些庫存較大的地方，可以區域性的局部的搞一下，在一些地塊也可以嘗試，目的是為了刺激開發商讓他加速建設，而絕不能全面推廣，否則，這又將變成一個昏招，本想讓銀行跟房地產做切割，結果卻反而造成了地產商加槓桿，讓整個的樓市更加稀缺，人為製造緊張氣氛，為繼續炒作提供基礎。
