深圳人才住房的地價將按照商品房市場定價的30%確定。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年11月9日訊】11月5日，深圳公布了關於規範已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法，意見稿中間有一條，把全國人民都驚著了，首次明確：可銷售人才住房的地價，將按照商品房市場定價的30%確定。
這裡面要注意，是地價三折，不是房價三折，不過按照房價的構成，一般地價佔房價的比例是70%左右，也就是說一套房子裡70%是地價，30%是建安成本，稅費還有開發商的利潤，所以這麼算下來，如果地價打3折，那70%的部分一下就變成了21%，也就是說這種房子，是有價格下降一半的潛力的。而此前也有規定，深圳可銷售人才房，按照市場價60%賣給各類人才。這就需要人才房的地價更便宜，如果人才房能獲得3折地價，那麼開發商還有大把的利潤可賺，所以將有力保證這類保障房的開發建設。
既然優惠力度這麼大，那麼這種房子有多少呢？根據深圳半年前發布的文件，計畫到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套。其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。具體分配如下：1、市場商品住房，佔住房供應總量的40%左右。2、人才住房，佔總量的20%左右，建築面積以小於90平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的60%左右。3、安居型商品房和公共租賃住房各佔20%左右，售價和租金更低。只有市場價的50%。
換句話說，人才住房將不少於34萬套，而其他安居商品房和公共租賃住房不少於68萬套。這些房子都是5-6折往外賣。那麼人才的標準是什麼，深圳劃了三條線分別是高級，中級和初級，高級人才是國家級，或者地方級領軍人才，擁有正高或副高職稱，而中級或初級人才，就是指高校的博士，碩士和學士。也就是說人才的基本條件就是本科以上，或者是緊缺的專業人才，且在深圳市工作的，沒有住房的人，可以申請這種人才房，也可以申請公租房。但這個也需要排隊。也就是說博士大概率會排在本科前面。
這其實還是我們之前說的，單開一個伺服器的調控思路，把保障的剛需用戶接走，讓保障的歸保障，市場的歸市場。從這個做法來看，深圳已經十分清楚，目前深圳的高房價已經嚴重阻礙了年輕人流入，長此以往必將影響深圳的發展，所以才出了這種政策，目的就是要繼續吸納年輕人來深圳落戶就業，甚至是創業，深圳本就是靠吸引人口流入發展起來的，所以他沒有什麼本地人的排外情緒，他更清楚持續流入的人口紅利對於城市發展意味著什麼，所以這個願望極其迫切。只有年輕人口不斷流入，才能保持一個城市的新陳代謝。而之前的高房價，已經成為了一線大城市繼續發展的阻力，根據房價收入比，在深圳買房，需要具有平均收入的打工者，不吃不喝40幾年，即使是雙職工家庭也得不吃不喝20幾年，所以這已經是逆天的價格了。年輕人在選擇城市的時候，必然會考慮房價的因素，否則在深圳賺的再多，也是徒勞，最後等於都給了房東和銀行。
目前全國的一線城市基本都是這個思路，把保障房的池子建起來把剛需接走，然後把商品房的口袋紮緊，盡量通過限購限售限貸的方式降低流動性，這麼做的目的名義上是防範房價大漲，其實已經在防止大跌了。目前房價漲到這個位置，確實讓人很害怕，如果嘩啦跌下來，銀行真心受不了，金融風險就會完全暴露出來，所以只能用限制賣盤的方式來維持房價平穩，如果房價能穩定回落，比如每年慢慢跌個5-10%，是政策樂於看到的結果。從上面來說，絕不想看到一下跌20%以上，那樣可能會引發反向調控。
而在這期間，對於高房價的痛點化解，就全都指望政策住房了，北京上海用的是共有產權房，深圳力推人才房和安居型商品房就是這個意思，單挖出一個池子，把剛需接走，從而化解社會矛盾，兩個池子不讓你流通，你便宜住房是可以的，但想在這種便宜房子上賺錢是不可以的。這種房子不與商品房互相買賣，這也就讓那些炒家失去了興趣。北京也在嚴厲打擊共有產權轉租轉借的情況，換句話說，你租出去借出去都不行，只要不自己住，就要收回。
就目前看，北京的共有產權幾個項目已經遇冷，可見購房人對這種房子並不是特別感興趣，這其實也從側面告訴我們一個事實，根本就沒那麼多剛需，大家現在之所以還在想買房，更多的都是想在房子上賺一筆的，否則共有產權只要自己住，跟普通的商品房是沒有區別的，同樣有上學資格，也能落戶。只是買賣和租賃受限。抽離了投機屬性之後，也成為了房住不炒的試金石。
所以，中國樓市的思路已經明顯變了，從之前的防上漲，現在已經進入第二個階段，防大起大落，第二個池子挖的越深，第一個池子的口袋就會扎的越緊。沒有買賣就沒有傷害，控制賣盤湧出，將需求分流，這也成為維護市場穩定的一個新的思路。
責任編輯:辛荷 来源:雪球
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