很多人都對共有產權房心有餘悸。（圖片來源：安琦 王/Adobe Stock）
【看中國2019年4月28日訊】最近，北京發布數據顯示，北京共有產權住房累計申購家庭約77萬戶，剔除重複申購後，符合條件的申購家庭約23萬戶，與自住房政策實施時相比，房源數量與申購家庭數量的供需比從1：400下降至1：7。這意思就是告訴大家，共有產權房供給充足，現在一點都不稀缺，只要你有興趣，符合資格基本多申請幾次，就有機會。但是問題的關鍵在於，你想不想要，比如近日開啟選房的某個共有產權項目價格比周圍樓盤便宜30%，但1244套房子僅僅選走60套，棄購率高達98.5%。
這就跟非誠勿擾一樣，一開始是人家挑你，等你選上，符合資格之後，你開始挑別人，而最後決定權還在於你，現在共有產權房就遭遇這種尷尬，本來以為自己是別人眼中的美女，但結果最後反向選擇階段，卻遭遇拋棄。
不要以為這是個別現象，在北京大量的共有產權房，都存在最後賣不完的情況，比如媒體報導的，有一個東五環周邊的項目，旁邊正在蓋著地鐵三號線，還有一個大公園，而且戶型都是全南的或者南北通透的，價格大概340萬，65%的產權，即便這樣仍有650多套房沒人要。究其原因，有的購房人說了，同樣價格，我寧可到位置稍微差一點的地方去買100%的限競房。
那麼什麼叫共有產權房，這個是2017年推出來的新產品，說白了就是你只買一部分產權，政府幫你出剩下的一部分錢，相當於你跟政府一塊買房。當然買這種房子要有一定的資格要求，比如家庭成員買賣過房子的，有房家庭離婚不滿3年的都不能買這個房。單身的要買共有產權也得30歲以後才能申請，總價一樣，只是按照你的產權比例給予折扣。
就好比上面的例子，65%的產權比例，那就是房子打65折之後的價格是340萬。這種房子你自己住一點問題沒有，就跟100%產權的沒區別，所有使用權都在購房者這裡，可以上學，也可以落戶，但是5年內才能上市，而且政府還有優先購買權，而如果你出租的話，理論上也只能得到你產權的那份收入，也就是你要跟政府來分收益。最麻煩的還是未來的繼承問題，如果子女符合共有產權房的條件，那麼可以繼承私人的部分產權，如果不符合條件，那麼繼承之後，就會被強制退出。也就是說必須賣回給政府。
鑒於此，很多人都對共有產權房心有餘悸，這些人本來就缺房，所以對於房子就會更加重視，有的人真是用幾代的積蓄去買這套房子，所以對於房子的權屬問題特別的重視，在很多人眼裡，如果共有產權房以後不能賣，也不能留給子女，那麼花這麼多錢買房的意義就不存在了，這就跟從政府那租房沒什麼區別。
所以，共有產權房現在有這麼幾大尷尬需要解決。
第一，出發點是好的，但總價並不便宜，甚至有的共有產權房，要把比例還原回去，要明顯高於周邊的限競房，這難免讓人想到，先漲價再打折的套路。價格上沒有優勢，所以大家就會跟限競房比較，那些共有產權的限制就會成為致命傷。
第二，要求過於嚴格，沒有買賣房屋記錄，這就將絕大多數人擋在了門外，而且政府優先回購，又會給人一種無法變現的感覺。這對於剛需來說，缺乏安全感。有些人其實也想買房子來住，但是這個產許可權制，讓他總感覺在租房。其實你可以給他放寬一點，比如住夠10年15年，就轉成全部產權。也就是按照今天的價格，加上每年的基準利息，來購買政府手中的份額，你給他一個期權，他就會很踏實。
第三，位置也確實是問題，有些地方棄購率特別的高，主要是位置不好，價格死貴，對於這個問題，我們可以把產權比例進一步放低，比如一半產權價格出售，只要價格足夠低，肯定還是有市場的。
總之，現在共有產權的玩法，基本就是居住屬性，共有產權遭遇尷尬，也就是說特別剛的剛需其實沒有那麼多，更多的人並不只是考慮居住，還會考慮變現和未來的繼承問題，這也是人之常情，其實只要把時間拉長，就等於提高了炒房的成本，我們的目的，還是要讓那些真正需要房子的人，能夠住上自己的房子，否則蓋了那麼多共有產權房，如果大家都不要恐怕也是浪費。
所以共有產權的政策也亟待調整，必須要根據上面的三個痛點來做改變，也就是總價不能高於周邊限競房，產權比例最好50%左右，否則沒意義，另外，給他一個10年後期權，讓他能夠贖買全部的產權。否則購房人會沒有安全感，第三解決他繼承的問題，至少你要讓他繼承使用權，這點對於剛需來說很重要。但其實未必用的到，幾十年之後，房子真要繼承的時候，樓市早已改變。但老百姓看不了那麼遠，他們會用當下的思維，考慮幾十年之後，所以這個預期也是要考慮的。
共有產權說白了還是保障房性質，所以價格要低，然後在流通上設置障礙，這其實就足夠了。緩解共有產權房的尷尬，也有助於緩解樓市恐慌的氣氛。真正把剛需接到另外一個伺服器裡面，那麼商品房這邊，自然也就熄火了。那些改善需求，自身的房子賣不掉，他也就沒辦法再去換房了。那樣房子也就失去了上漲的動力。
