【看中國2022年12月9日訊】2020年2月下旬，全國各地開始復工復產，樓市慢慢解封。因為疫情，新年前兩個月只有一個新盤取得預售的深圳率先反應過來，二月第三週成交量環比增長了186%。
當地媒體喊出了口號：疫情結束後，深圳樓是將以5G速度復甦！
快三年過去了，深圳再一次期盼復甦，全市各類公共場所自12月5日開始不再查驗核酸。但當年的5G網已經換成了：神州行，我看行。
11月27日，位於前海媽灣的萬科臻灣悅突擊開盤，當天去化289套，去化率九成。臻灣悅是在開盤前九天才拿到的預售證，項目有321套精裝住宅，單價區間為9至11.8萬。
萬科取證後，同樣位於前海的天健悅灣府項目也拿到預售證，均價9.6萬。兩個項目基本要爭搶同一批客戶。
所以，拿完預售證，萬科臻灣悅就推出了各種減免優惠活動。認籌期認購166坪的四房，甚至可以優惠到160萬，這等於把單價降到了8萬多。
深圳地產圈的朋友說，他們都沒猜到，在前海那樣的地段，新房會出現8字頭。萬科打折賣房後，深圳購房客觀望情緒更濃了。僅僅三天後，天健項目再開盤，去化率還不到30%。
如果是兩三年前，這兩個項目是能賣到12萬以上，而且能日光的。
11月，深圳中介小洪又帶了一位買家去華潤潤府看房。在看房的路上，小紅接到了房子業主的電話：一個月之內這套房子如果能賣出去，我送你和買家一人一個香奈兒。小洪看了下業主說的那款香奈兒包包，大概價值5萬元。
但這麼誘人的獎勵，在小洪眼裡，就像爬一座大山。這已經是這一個月來，他帶進這間89平米豪宅的第12位客戶了，每一位客戶在15萬的價格面前，都會輕輕搖頭。他直言：這幾乎是一個不可能完成的任務。
華潤潤府這個深圳「神盤」前四期開盤每次都是秒光，都是深圳樓市的炒房狂歡節，項目價格也一路從2014年一期的4萬5，漲到了四期的13萬，搶到一套就是至少5百萬的倒掛。很多深圳人甚至會湊錢炒一張房票。
但是，到了去年年底華潤潤璽昱二期，也就是潤府第五期房源開盤，情況就不太一樣了。一共1024套房子，賣了一天居然還剩下100套沒賣掉。項目甚至開啟了全員行銷，賣出一套120平米戶型：獎勵5000元！
沒想到一年以後，連業主也開始獎勵中介了。潤府為啥下行，大家應該也清楚。2021年2月，深圳率先在全國推行二手房指導價，為全市共3595個住宅小區出臺了詳細的價格標準。
2021年2月深圳出臺二手房指導價，拉開了樓市調控之幕（網路圖片）
一開始大家還想過不少有趣的辦法悄悄對抗，沒想到指導價和銀行貸款掛勾，投資客買一套房比過去要多付出20%的現金。多空對決，多放慘敗。
潤府五期開盤時，這個項目真實的二手成交價已經從18萬降到了16萬。現在，又是一年時間過去，情況更糟糕了。小洪賣的這套房子屬於潤府二期，業主購入時單價大概9萬元。
最早業主想賣1,700萬，也就是單價19萬，後來也降到了16萬8，現在已經是15萬左右了。
這位強硬的業主不願意在13.2萬元指導價面前退縮。為了賣房，深圳有越來越多的業主開始額外獎勵成交中介，還有深圳的朋友說一些中介甚至會主動問業主要抽成：最少1個點。
深圳業主真是太慘了。買房時，大家要學中介額外交茶水費，沒想到賣房還要額外被抽成。當然，也有人成功賣掉了自己的房子。
11月，也是華潤城潤府二期出了一個超級特價房，一套80.8坪的兩房型住宅房，在掛牌65天並經歷了幾次降價之後，最終以800萬的價格成交：低於指導價267萬。
他的上一個業主，在2021年卻用了兩天時間花了1385萬才把它收入囊中。一年時間，這套房子蒸發了500萬，成交週期也擴大了30倍。這套房子可能是首套低於指導價成交的潤府二期房源，這意味著指導價已經攻破了深圳樓市最後的防線。
沒辦法，深圳超過40000套的在售量與每月2000套的月成交量，直接鴻溝還是太大了
深圳樓市一份2022年深圳樓盤跌幅排行榜顯示，二手房指導價管控方位已經從坪山、龍崗蔓延到了南山、福田、羅湖等核心區域。排名前三的項目是：羅湖紅香花園降價57%；報案鳳凰裡花園降價52%；龍崗小雲廣場降價48%。
給深圳的朋友看了下這份榜單，他說不准，前兩年爆火的八卦嶺都沒有上榜。
2019年，因為荔園小學宣布又在八卦嶺建立分校，房價在學區因素加持下暴漲。2018年底還賣5萬的區域，成交價來到了15萬。但學區政策和二手房指導價出臺後，八卦嶺房價馬上暴跌，現在連中介都紛紛撤離，門店只剩三家。房價從一平米15萬降到了6、7萬。今年七月，一套八卦嶺宿舍房源成交價僅6.8萬，正式跌破7.5萬的指導價。
那些開始時大罵指導價的投資客，現在估計要感謝指導價保住了他們最後的尊嚴了。劉二東說，對於現在的深圳樓市：指導價政策就像尿褲子，雖然大家都看得出來，但其中的溫暖只有自己知道了。
前段時間，有人調研了深圳56個活躍樓盤來計算二手房價格壓力值。結果發現，24個樓盤價格壓力值已經回覆，代表著均價已經低於持有成本，出現了虧損。
剩下的32個樓盤均價高於持有成本，壓力值仍為正，但是三分之二的價格壓力值已經很低，所能承受的降價空間已經很小了。
他們判斷，如果深圳樓盤平均價格再降低10%，將有超過八成的樓盤壓力值為負：繼而爆倉……
