多倫多房屋（免费图片 Pexel）
【看中國2025年7月16日訊】（看中國記者李亭綜合報導）Royal LePage最新報告顯示，受全球經濟不確定性影響，第二季度大多區房屋總價年減3%，多倫多市區跌幅更高達5.2%。房產經紀肖郎基於第一性原理，預測加拿大房價未來十年將進入持續下跌通道，跌幅可能再達25%。結合多倫多地產局（TRREB）及BILD GTA數據，肖郎根據高利率、人口結構逆轉、供應過剩、國際資本撤離和金融風險五大因素，預測未來房市不容樂觀，並通過統計學視角檢視房價走勢，為房產投資者和觀望者提供實操建議。
Royal LePage房產經紀齊格爾斯坦（Shawn Zigelstein） 談到公寓市場時表示，市場活動仍低迷，而且由於新建公寓源源不斷而導致供應過剩，進一步拖累了市場活動。「由於國際學生和新移民減少導致租賃需求疲軟，投資者對公寓的興趣下降，而且在投資組合中增加公寓單元的投資者也減少了。」他告訴CTV。
多倫多房市現狀
房屋銷量與房源情況
TRREB數據顯示，2025年6月大多區房屋銷量達5,068套，環比增長8.1%，連續三個月上漲（4月增2.4%，5月持續增長）。半獨立屋銷量同比增19%，因價格實惠受青睞。新增掛牌房源19,839套，同比增7.7%；活躍房源數量激增34%，銷量與新增掛牌量比（SNLR）僅31%，顯示買方市場主導，買家議價空間大。
Royal LePage報告指出，2025年第二季大多區房屋總價（加權平均中位數）年減3%至115.53萬加元，多倫多市區跌幅更顯著，年減5.2%至115.16萬加元，其中獨立屋住宅跌4.7%，公寓跌5%。該公司表示，春季市場活動未能如往年激增，呈現「曇花一現」而非繁榮，反映買家因經濟不確定性持觀望態度。
- 房價走勢與類型分化
TRREB數據顯示，6月大多區平均房價跌至110.1萬加元，同比下跌5.4%，自2022年2月峰值累計下跌超20%。房價指數從103.58萬跌至97.82萬，同比跌5.6%，約克區跌幅最大（8.5%）。獨立屋跌幅最顯著（6.5%），鎮屋、公寓和半獨立屋分別跌5.3%、4.3%和0.4%。Royal LePage數據補充，第二季多倫多公寓平均價格為67.58萬加元，反映公寓市場低迷。
- 新房市場低迷
BILD GTA數據顯示，5月新建住房銷量創歷史新低，僅345套，同比跌64%。新建公寓銷量137套，同比跌74%；獨立屋208套，同比跌53%。多倫多市5月僅售42套新公寓，同比跌69%。獨立屋價格跌1.6%至151萬加元，公寓微漲0.2%至102萬加元，但整體低於去年。Royal LePage經紀人Shawn Zigelstein指出，新建公寓供應過剩，租賃需求疲軟導致投資者興趣下降。
- 經濟與政策背景
五年固定按揭利率降至4%以下，但高於疫情期間低點。加美貿易戰、聯邦選舉及國際衝突引發經濟不確定性，影響消費者信心。Royal LePage總裁Phil Soper表示，購房者猶豫不決導致春季市場疲軟。加拿大央行7月30日利率決定備受關注，若降至2.25%，或為秋季市場提供動力，但幅度有限。
房價下跌預測的依據
肖郎基於第一性原理，認為房價未來十年將持續下跌，跌幅可能達25%。以下結合數據與統計分析，闡述其預測依據：
- 高利率環境與信貸收緊
依據：聯儲主席鮑威爾表示低利率時代結束，加拿大央行受聯儲政策影響，2024年降息幅度有限（五年固定按揭利率約4%）。TRREB數據顯示，買家普遍帶貸款條件，銀行壓力測試減少合格買家。Royal LePage報告指出，經濟不確定性導致買家觀望，加劇市場流動性下降。
統計分析：房價與利率負相關。2000-2020年低利率（1-2%）時期，房價年均增長5-7%。當前4%利率下，月供負擔增加約30%，有效需求減少。回歸分析預測，若利率維持4%以上，房價年均下跌3-5%，未來十年累計跌幅25-30%。
- 人口結構逆轉與購買力下降
依據：肖郎指出，嬰兒潮一代退休將釋放大量房產，而80後、90後、00後因收入增長緩慢（年均1-2%）和就業困難（2025年失業率約6.5%）接盤能力不足。技術移民比例從2010年的50%降至2025年的20%，難民比例上升。Royal LePage數據顯示，公寓市場因租賃需求疲軟而低迷，投資者興趣下降。
統計分析：加拿大統計局預測，65歲以上人口佔比將從2020年的18%增至2030年的23%，釋放約20%存量房產。25-34歲購房群體購買力指數（收入/房價比）從2010年的0.25跌至2025年的0.15。線性回歸模型預測，供需失衡推低房價，年均跌幅2-3%。
- 供應過剩與庫存壓力
依據：肖郎預測，2026-2028年新建公寓交房高峰將加劇供過於求。BILD GTA數據顯示，5月新房庫存超17個月，TRREB報告活躍房源增34%，SNLR僅31%。Royal LePage指出，新建公寓「源源不斷」，拖累市場活動。
統計分析：庫存與房價負相關。SNLR低於40%時，房價月均下跌0.5-1%。當前庫存31,000套，預計2028年達40,000套，假設消化率不變，房價累計跌幅20-25%。
- 國際資本撤離
依據：東亞資本加速撤離，非居民購房稅（25%）限制外資流入。TRREB數據顯示，豪宅銷量下降導致獨立屋跌幅最大（6.5%）。Royal LePage報告指出，國際學生和新移民減少削弱租賃需求，影響公寓市場。
統計分析：外資流入與房價正相關。2010-2015年外資佔交易額15%，推高房價年均漲8%。2025年外資佔比降至5%，預計減少年均漲幅2-3%，未來十年房價跌幅10-15%。
- 金融風險與軟著陸策略
依據：五大銀行80%貸款與房地產相關，房價下跌20%增加風險。銀行採取軟著陸策略，收緊信貸以避免崩盤。Royal LePage數據顯示，經濟不確定性導致買家猶豫，市場活動低迷。
統計分析：房貸違約率與房價負相關。當前違約率0.5%，若房價再跌25%，違約率或升至1-1.5%。蒙特卡洛模擬顯示，軟著陸策略下，房價年均跌幅2-4%，總跌幅20-30%。
- 房價再跌25%的統計基礎
肖郎預測房價再跌25%，將平均房價拉至約82.5萬加元。當前房價收入比（多倫多15倍）遠超合理水平（4-6倍）。假設收入年均增長2%，房價需跌40%回歸6倍，25%為保守估計。統計模型（基於利率、庫存、購買力和外資）預測，2025-2035年房價年均跌幅2.5-3.5%，累計跌幅25-30%。
未來十年市場走勢預測
肖郎預測房價將經歷以下階段：
2025-2026年：深度調整。新盤入市，庫存增至35,000套，房價年均跌4-6%。
2027-2029年：低位盤整。利率或降至3%，但供需失衡限制反彈，年均跌幅2-3%。
2030-2035年：結構性分化。市中心公寓穩定，郊區房價年均跌3-5%，類似日本空置房現象。
Royal LePage預測對比：Royal LePage預測2025年第四季大多區房價上漲2%，全國房價漲3.5%。然而，肖郎認為短期反彈不改長期下跌趨勢，因基本面（高利率、供應過剩）未改善，2%漲幅可能為統計噪音，而非趨勢反轉。
房產投資者與觀望者的應對策略
給房產投資者的建議
- 優化資產結構
保留正現金流資產：持有市中心或近郊出租物業（如半獨立屋，跌幅僅0.4%；公寓，均價67.58萬），因抗跌性強。
清理負現金流房產：賣掉郊區獨立屋（跌幅6.5%）或豪宅，避免負債壓力。
現金流儲備：保持12-18個月現金儲備，應對4%利率和經濟波動。
- 降低槓桿比例
60後：槓桿控制在30%（1000萬資產，負債不超300萬），賣掉邊緣物業。
70後：維持40%槓桿，保留核心資產。
80後及年輕投資者：避免高槓桿，優先提升收入。
- 放棄投機
翻新或土地開發高回報時代結束。SNLR僅31%，投資者可議價購入低於市場價10-15%的優質物業。
- 多元化投資
房地產不再稀缺，應分散風險至股票、債券或創業。
給觀望者的建議
耐心觀望，積極議價
庫存31,000套，SNLR僅31%，買家議價空間大。肖郎建議等待2026-2028年供應高峰，房價或跌至低點。Royal LePage數據顯示，公寓均價67.58萬，適合首次購房者。
- 優先自住需求
選擇半獨立屋或較大公寓單元（跌幅較小），積極議價，避免追高。
- 提升財務能力
年輕觀望者應提升技能、創業，確保穩定現金流。失業率6.5%，多元化收入更關鍵。
- 監控政策變化
關注7月30日央行利率決定及加美貿易戰。若利率降至2.25%，可考慮入市，但長期下跌趨勢不變。
肖郎的房價下跌預測基於高利率、人口結構逆轉、供應過剩、國際資本撤離和金融風險，得到TRREB、BILD GTA及Royal LePage數據支持。統計分析顯示，房價未來十年年均跌幅2.5-3.5%，累計跌幅25-30%。Royal LePage預測的2025年第四季2%漲幅不改長期趨勢。投資者應降低槓桿、清理負現金流資產並多元化投資；觀望者應耐心等待、積極議價並提升財務能力。理性決策與穩健規劃將是應對房市挑戰的關鍵。
