上海浦東金融區的東方明珠電視塔（左）（PETER PARKS/AFP via Getty Images)）(Getty Images)
【看中國2025年12月4日訊】（看中國記者孟浩綜合報導）中國房地產市場正經歷前所未有的深度調整。最新數據顯示，11月一線城市二手房價環比下跌1.15%，北京、上海等核心城市領跌，引發市場廣泛關注。同時，地方政府開始限制負面信息傳播，上海網信辦等多部門清理「唱衰樓市」聲音，凸顯調控力度升級。體制內專家如上海交通大學朱琳教授直言，房地產尚未觸底，需進一步調整20%-30%。與此同時，大摩（摩根士丹利）閉門會最新觀點指出，中國經濟短期內仍受通縮、房地產和消費拖累，2026年將是艱難過渡期。
房價全面下跌
據中指研究院最新發布的11月房地產數據，中國房價呈現全面下行態勢。一線城市二手房價環比下跌1.15%，較上月擴大0.34個百分點。其中，北京下跌1.44%、上海下跌1.24%、廣州下跌1.09%、深圳下跌0.8%。北京和上海的補跌趨勢尤為明顯，此前市場曾認為這些城市泡沫較小、基本面強勁，但數據表明，沒有城市能獨善其身。房價高企的一線城市，一套房產動輒670萬至1000多萬，每月1%的跌幅相當於普通居民一年的工資損失。以2024年數據為例，北京人均可支配收入9.2萬、上海9.3萬、廣州8.6萬、深圳8.1萬，房價月跌幅已超普通人年收入。
二三四線城市房價同樣持續下滑，整體市場下行趨勢未見逆轉。分析人士指出，機構數據如中指研究院和統計局的維穩式統計已趨溫和，實際跌幅更慘烈。房地產市場正處於調整期，需求疲軟是核心問題。消費尚未恢復，人口出生率低迷，沒有消費就沒有收入，沒有小孩就沒有需求，房地產反轉可能性微乎其微。
上海交通大學朱琳教授在近期發言中強調，房地產調整期遠未結束。她預測，房價可能再跌20%-30%，需三到五年才能觸底。目前市場底部不是一個點，而是一個區間，低線城市房價跌幅收窄但成交量枯竭，形成「有價無市」局面。一線城市如上海調整幅度加大，反映不同區域處於週期不同階段。朱教授提醒，房地產流動性差，在調整期應現金為王，避免資產過度集中於房產。若短期需求無改善，老破小房產宜盡早出手，以增加選擇空間。
上海史上最大規模「淨網」行動
11月以來，房地產市場負面信息管控全面升級，地方政府從「刪帖封號」進入「連數據都不發」的新階段，維穩手段之密集、力度之大，創近年之最。
11月14日，上海網信辦聯合市房管局、公安網安總隊等部門啟動「規範網上房地產信息傳播秩序」專項整治。截至12月2日最新通報，清理「唱衰樓市」、歪曲政策等不良信息4萬餘條；處置違規房產類賬號7萬餘個；關閉違規直播間1200餘個；今後將定期公布整治情況。
典型違規類型包括：虛假低價房源引流：「內部渠道」「遠低於市場價」「錯過不再」等話術；聳人聽聞標題黨：「上海樓市崩盤倒計時」「中心房價要崩了」；
直播惡意唱衰板塊、渲染恐慌情緒。
這已是上海2025年內第二次大規模出手。早在3月，上海就曾一次性約談、禁言98個標題黨賬號，清理900餘條謠言。此次行動規模擴大數十倍，覆蓋小紅書、B站、抖音等全平臺，堪稱「核彈級」淨網。
與上海高調通報不同，北京的動作更隱蔽也更致命。11月30日，市場慣例的房企銷售月報突然「失聲」——中國房產信息集團（CRIC）和中指研究院兩大權威機構同時未發布前100房企銷售數據。據彭博社援引知情人士，住建部已明確要求暫停公開此類數據。付費客戶仍可獲取，但必須嚴格保密。
這直接導致市場失去最核心的成交晴雨表。10月前百房企銷售額已同比下滑41.9%，11月因去年同期基數較高，跌跌幅預計更大。如今數據被「靜音」，相當於給市場蒙上一層厚厚的霧。
11月一線城市二手房環比下跌1.15%，北京、上海領跌，補跌態勢徹底失控；二三四線城市成交量繼續枯竭，「有價無市」成為常態。地方政府意識到，機構再怎麼「維穩式」統計，也擋不住真實慘烈的數據。於是乾脆「眼不見為淨」，上海選擇刪聲（封號刪帖）；北京選擇滅跡（禁發數據）。X平臺、微博等社交媒體上，網友調侃不斷，如 「解決不了房價，就解決說房價的人」； 「把溫度計砸了，燒就退了」和「以後只有中國房地產欣欣向榮，形勢一片大好」等。這些段子迅速刷屏，閱讀量動輒數十萬，反映出公眾對信息管控的複雜情緒。
通縮鎖死經濟 消費無力 2026年過渡艱難
大摩閉門會核心觀點：中國經濟短期受通縮、房地產和消費拖累，2026年仍是過渡期。名義GDP增長預計4%左右，CPI和PPI平均平減指數仍負區間，比市場預期謹慎。外需相對穩定，但內需疲軟，新質生產力亮點無法彌補傳統經濟下滑。
消費方面，明年上半年以傳統家電、汽車補貼為主，下半年或擴展至服務業（如餐飲、旅遊）。全年財政刺激溫和，廣義赤字增加約1.5萬億。政策將漸進式發力：基建拓抵綠色領域、AI算力中心；消費刺激擴展至幼兒教育補貼、農村養老金提升（從每年20元增至50元以上）。
反內卷政策成為焦點。大摩認為，反內卷短期效果謹慎：投資下滑拖累總需求，存量產能退出需時間，過程緊縮性。相比10年前供給側改革，此輪存量退出更難協調，民企佔比高，需求支持空間有限。局部亮點如上游大宗商品價格復甦，但下游利潤率改善空間小。
體制內研討顯示，政治局會議和中央經濟工作會議將定調十五五增長目標5%左右，動態調整，關注質量而非速度。財政貨幣政策傾斜消費而非投資，支持醫療、養老、教育，提升居民消費率。
汽車行業內卷持續
明年購置稅減半徹底退出，加上以舊換新補貼減弱，相當於變相加稅4.4%，國內新車銷量預計下滑6%-8%，行業正式進入「負增長時代」。
新能源滲透率繼續沖高到53%-55%，但補貼沒了，賣車只能靠真本事（產品力、智能化、性價比）。
「卷」沒停，但卷法升級了：不再單純比誰降價狠，而是卷配置、卷迭代（選配變標配、新車一步到位）；上游硬體供應商（激光雷達、晶元、座椅等）反而吃香，能抵消降價壓力。
同時，國內瘋狂建廠結束，資本開支預計砍30%-50%；省下的錢猛砸研發（比亞迪超300億、同比+50%，華為智能汽車超100億）；工廠轉向海外，真正「出海扎根」。
兩大真風口為L3/L4法規放開，Robotaxi明年大規模試點，到2030年預計35萬臺（滲透率8%），以及自動駕駛技術還能順手用到人形機器人。
有觀察者預測，2026年車不好賣了，但活下來的頭部玩家會更聰明地把錢花在研發、出海和智能駕駛上，消費者最終能買到「更卷但更值」的車。
