22009年10月24日，在加拿大阿爾伯塔省油砂資源豐富的繁榮小鎮麥克默裡堡，一處新建住宅區正在出售房屋。（MARK RALSTON/AFP via Getty Images）
【看中國2026年2月14日訊】隨著2026年初加拿大房產市場進入深度調整期，一場針對房地產信貸造假的「颶風」正在揭開這個市場最隱秘的瘡痍。調查機構《The Bureau》對「影子收入」的持續曝光，配合監管機構對「內鬼」經紀人的重拳出擊，正將一個長期隱藏在繁榮表象下的造假產業鏈徹底撕碎。
HSBC泄密文件揭開「虛假收入」騙局
這場風暴的導火索源於調查記者庫珀（Sam Cooper）（《The Bureau》創始人）對匯豐銀行（HSBC）內部泄露文件的深度披露。報導揭示，在溫哥華和多倫多的房產交易中，存在一個組織嚴密的「造假工廠」。
根據《The Bureau》的報導，大量買家通過提交偽造的海外收入證明獲取巨額貸款。這些申請人表面上受雇於境外的科技公司，坐擁高薪，但在加拿大稅務局（CRA）的記錄中，其報稅收入往往不足一萬加元，甚至常年領取政府福利。
報導指稱，地下錢莊與房貸造假高度合流。部分買家通過非法渠道轉移資金，由職業造假團隊提供全套「包裝」服務，將未經審計的資金轉化為房貸抵押資產。
泄露文件顯示，僅在部分熱點分行中，涉及此類可疑海外收入的貸款總額就高達數十億加元，直接推高了當地房價，損害了誠實納稅人的利益。
行業「內鬼」的覆滅——Karimloo及共犯的終極審判
如果說虛假材料是詐騙的工具，那麼部分持牌房產經紀就是這些工具的「供應商」。2025年至2026年初，BC省金融監管局（BCFSA）發布了一系列震撼業界的處罰決定，將一批與職業造假者密切勾結的經紀人逐出市場。
其中，Homayoun Haji Karimloo的案例極具警示意義。監管部門認定，Karimloo在代理西溫哥華一處房產交易時，存在嚴重的道德缺失。他不僅知曉客戶財務狀況不達標，更直接協助偽造僱主信和收入證明以誤導金融機構。
BCFSA官方處罰記錄
Homayoun Haji Karimloo：被永久吊銷執照，終身禁入地產行業；並被課以50,000加元的行政罰款及5,000加元的調查費用。
Molenia Golshani：作為同類案件中的典型，她因協助客戶利用「影子經紀」Chaudhary偽造稅單，被永久吊銷執照，並重罰75,000加元。
Inderjit Johal與Seyed Milad Ghafari：分別因違規提交不實財務數據被判停職18個月或永久註銷執照，並處以數萬加元不等的罰款。
這些裁決向業界傳遞了一個明確信號：在2026年的監管環境下，協助造假等同於「職業自殺」。
從「財務謊言」到「刑事犯罪」
許多買家曾誤以為「按時還款便無罪」。然而，根據《加拿大刑法》（Criminal Code of Canada），房貸造假是後果極其嚴重的刑事犯罪。
據司法部官方條文第380(1)條（詐騙罪），任何通過欺騙、虛假陳述手段騙取財產的行為均構成詐騙。
由於房貸金額通常遠超5,000加元，此類行為被定性為重度詐騙，最高可判處14年監禁。
至於強制最低刑期，據《刑法》第380(1.1)條，若詐騙總額超過100萬加元（在多、溫兩地極易達標），法院必須判處至少2年的監禁，且不可緩刑或通過社區服務替代。
2026監管鐵拳——CRA與銀行的直連清算
進入2026年，造假者的逃避空間被技術手段徹底封死。聯邦政府在2025年預算中正式落實了加拿大稅務局（CRA）數字化收入核驗系統。
技術清算的兩個維度：
1.實時阻斷：現在銀行在審批貸款時，可直接調取稅務局資料庫。任何偽造的NOA（稅單）在系統比對下會瞬間現形，經紀人再無「操作空間」。
2.追溯性審計：2026年初，主要商業銀行針對過往三年內的海外收入貸款啟動了回溯審計。一旦查實造假，銀行有權立即宣布貸款違約，併發出Power of Sale（強制收屋）通知。
重建市場公平的代價
這場由《The Bureau》揭開序幕、監管部門接力完成的大規模清算，正在重塑加拿大的地產信心。
「房貸造假不是‘沒有受害者的犯罪’，它正在變相掠奪那些辛勤工作的加拿大人的購房夢想。」一位參與調查的警官表示。2026年的這場風暴證明，在透明度日益提高的體系下，靠虛假文書構建的房產沙堡，終將在法律的潮汐下土崩瓦解。
