【看中国2020年8月26日讯】这几天，正好有几个非常重要的有关房地产的相关话题。毕竟，房地产可能是中国很多家庭中比重最大的财富，房地产政策和房价未来走势关系到很多家庭的财富安全。
一
我一直都说，房地产是资本密集型行业，对利率的升降是非常敏感的。这两年来，国家对楼市的资金卡得非常紧，开发贷、信托、理财以及各种给房地产输血的资管通道都被堵死，房地产开发商饥渴难耐，希望降低资金成本，融资解困，就像久旱大大地希望天降甘霖一样。但是迟迟盼不到。这一次，降息的希望又一次落空了。
8月20日，最新一期LPR利率发布，1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%，均与上月保持不变。
从4月至今，LPR利率已经连续4个月按兵不动了。无论是楼市利率（5年期LPR），还是实体利率（1年期LPR），都未进行调整。今年以来，实体利率（1年期LPR）累计降息30个基点，楼市利率（5年期LPR）降息15个基点。这意味着，货币政策迎来转折点，最宽松时刻已经过去。
为什么这么说呢？因为这段时间是欧美货币宽松的高峰，美国是美元零利率和无限量宽松，短短3个月时间，美联储资产负债表从4.2万亿美元急剧扩张到现在的7.1万亿美元，增加了75%的基础货币，美元债务也是疯狂膨胀。而欧元区也刚刚就债务问题达成一致，说白了就是欧洲央行开始量化宽松，下面大规模购买债券，其实也是大放水，都是为了挽救史无前例的大萧条。
在欧美两大央行货币大幅宽松的时候，是中国央行降息的最好时机。这样既能缓解国内市场的饥渴，稳定楼市、债市、股市等资产价格，同时也不担心利差扩大给外汇资产带来流失的压力。但就是这样，央行也顶住压力没有降息，可以看出金融高层的顾虑。现在都不降息，那么以后更不会降了。美联储最近的会议纪要对未来货币宽松说法非常模糊，其实就是为未来结束宽松在留余地。所以，美联储会议纪要出来后金融市场一片震动。未来美元收紧的话，人民币只会加息不会降息。
这对于那些在房贷上选择浮动利率的人来说，又是吃了一个大亏！如果未来中国通胀继续上行，加息可能会更猛！那些听取国内专家和官媒意见选择浮动汇率的，估计将会掉进坑里爬不出来的。
实体不降息是因为有高层要求银行让利1.5万亿这样一个底盘托着；而房地产不降息主要是继续贯彻“房住不炒”战略，控制楼市泡沫风险。银保监会主席郭树清就表示：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。这句表态，足以代表高层对待房地产的态度。早在去年，郭树清在陆家嘴金融论坛上就说：历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。
这一系列动作都传达了一个相对极其清晰的信号：相比房地产对经济的拉动效用，监管层更在意的是泡沫风险了。这里的泡沫风险，不仅指的是高房价所带来的居民债务风险，还包括房企债务高企导致的高杠杆危机。
二
而最近，中国高层对楼市的排雷大行动已经开始了。这个大行动，极可能会对今年下半年的房价带来巨大的打击，开启房价新一轮降价潮。
这几天，一则关于房地产的新规在市场上不断发酵，让房地产商的神经也绷紧了。这个消息就是要控制房地产企业有息债务增长，并设置了“三道红线”。红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得大于1倍。根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档。
2020年将注定是诸多房地产企业的“鬼门关”（图片来源：Adobe Stock）
如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债，颜色是红的。如果三条红线都满足的话，地产公司就不用考虑再融资这件事了，只能等着现金流断裂，然后空中解体而亡。
如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%，颜色是橙色；还有那么一点可能融资的机会。
如果碰到一条线，负债年增速不得超过10%，是黄色；如果只碰到一条的话，去融资应该还能融得到，但是利息很高。
三条线都未碰到也不一定就说明你安全，负债年增速不得超过15%，颜色是绿色。这对于房地产公司往年动辄就20%以上的债务增速来说，也是杯水车薪。
据报道，地产前100强企业基本都上市了，其中大约有40%左右的公司三条红线全中。根据2019年房企的年报数据，全国一线房企中，恒大、富力、融创、金科、绿地、华夏幸福、华发、中铁建、金辉……等房企，已经连续触碰到了三道红线。也就是说短期内，这40%房企统统是不能新增负债，上述房企的融资大门被彻底关上了，这对于这些依靠资金维持的房地产巨头来说，可能是灭顶之灾，可能正在绝望中等死。
有30%的公司中了两条，他们已经开始到处找钱了。有两成公司中了一条，甚至连万科这种经营风格还算稳健的公司都中了一条，估计正在赶紧去找钱。
像碧桂园、绿城世贸、金茂、阳光城、中交、格力、雅居乐、珠江、新城等房企，都或多或少的触碰到了1-2道红线。短时间内，上述房企的融资大门，也将受到非常大的限制。无法再像以前那样，肆无忌惮的举债扩张了。当务之急就是想尽办法融资，不管是高利贷也好还是其他的旁门妙招也罢，能捞到钱救命是王道。
完全连一条都不中的公司，占比只有一成左右，且基本上都是中海、招商、保利等这种地产圈里以保守出名的老牌央企。
所以，地产百强企业，估计70%要倒下了！
三
虽然没有得到权威部门的证实，但是有地产行业多个内部人士证实，各路金融人士的朋友圈和微信群讨论得热火朝天，各大主流媒体也都在报道，消息持续发酵。如果是假的，相关部门一定会及时出来辟谣的。但是消息疯传整整一周了，央行、银保监会等官方机构统统保持沉默，一点辟谣的意思都没有。地产企业在这一周基本上都被吓破了胆。
具体条款未明确，但房企融资再度收紧的信号却已颇为显著。早在7月14日，银保监会就表态称，严禁资金违规投向房地产；随后的24日，中央召开房地产工作座谈会，提出防止资金违规流入房地产。中指院数据显示，7月房企信用债平均票面利率为5%，比6月发债成本提高0.6个百分点，创下2月份疫情暴发以来的利率新高。
可以说，房地产融资在经历了今年前几月的短暂宽松窗口期后，又恢复至近年来紧绷的常规状态。一位从事房地产金融业务的人士透露，去年就执行的开发贷与按揭贷合并政策，现在又有所升级，一般城商行都开始被要求严格执行。
7月份的10大城市约谈会和730会议。在会议上，高层提出了三个关于楼市的关键性政策方向。其中一个方向就是——银行信贷要控制。原话是：要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量，严控增量，防止信贷资金违规流入房地产。这句话的重点在于：严控增量。这是三道红线的政策依据。
为了防止违规资金流入房地产市场及高杠杆取地带来的金融风险，也为了了解地产行业对融资新规的反应，央行、住建部召集部分房企8月20日在北京面谈。所以基本可以说，融资新规已经被坐实。债务新政靴子落地了。
四
可能还是有朋友不能理解：不能发债对这些房企意味着什么。那我们来看一下这次踩到三条红线的恒大的债务情况。
从2005年以来，房地产行业的资产负债率一直在走高。根据榜单数据推算，百家上市房企资产负债率平均值再次走高，从2017年的77.72%增长到了2018年的78.90%，2020年基本都在80%以上。
截至2019年6月30日，恒大公司的资产负债率高达83.55%，负债总额1.75万亿，位列房地产行业第一（碧桂园1.56万亿元，万科1.34万亿元），这样的负债，按照坐标，已经超过了武汉、成都、长沙、新疆、甘肃、海南的GDP了。海南人要四年不吃不喝，才能填平他们三巨头中的一个的负债。
万科在2018年的负债其实是高居榜首的，占全部房企总债务的18%左右。在“活下去”的战略支撑下，开始不断收缩债务，才有了现在没有踩红线的业绩，这还是万科在“活下去”战略下负债收缩的结果。现在，恒大和碧桂园是最麻烦的两大巨头。
在恒大1.75万亿负债中，流动负债达到了1.26万亿元，同样居行业之首。其中1年以内到期的为3758亿元，1至2年到期的为2340亿元，这也意味着，自2019年6月起的两年内，恒大面临的债务金额将高达6100亿元，其中很多是高利息外债。
这些需要密集偿还的债务，需要恒大源源不断地现金流。我们知道，房企获得资金的两个渠道主要就是发债和售楼。现在不能发债了，只能售楼了。所以，才会有前段时间恒大大手笔甩卖出售旗下的223个写字楼、酒店、购物中心、商铺、商业等业务资产的大手笔，其实就是回笼资金。而恒大这两年的7.5折售楼也是这个目的，为了降低负债。今年是恒大拼业绩、降负债的生死之年，恒大居高不下的资产负债率和大量的外债，加上现在三条红线控制负债，极可能让恒大成为地产恒压下最先出现雷爆的房企巨头。当然，其他房企可能会一个个跟进。
我们从房企的到期债务就可以看出，从2020年开始到期债务规模持续保持在高位。其中，海外债合计到期规模将达1981.15亿美元；国内债券到期规模将达2.07万亿元。2020年、2021年偿还规模分别达5286.19亿元、5874.37亿元。2020年数据计入短期债券后，到期规模还将更高。
去年，50家典型上市房企总有息负债同比增加幅度为16.4%，达46942亿元。这意味着，仅有经营稳健的绿色档企业可保持去年同期融资增长的幅度，其余大多数房企的融资增幅都将受到严格限制，可以说融资的大门基本是关闭了。
到期债务在增加，融资不能增加，中间的剪刀差怎么办？
五
当然，天无绝人之路，如果单纯是这三条红线的话，也不会置人于死地。在很多地产公司的高管焦头烂额的时候，他们当然想到的就是其他资金渠道，中国还有屡禁不止的灰色资金王国，这些资金都在地下，只是利息高一点——对，就是高利贷！
但非常巧合的是，8月20日，最高人民法院颁布了新修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，其中最最最重要的一条是：“以一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍为标准，作为民间借贷利率的司法保护上限。新规定自2020年8月20日起执行。
这个规定震惊了国内的资本圈，这条规定取代原《规定》中‘以24%和36%为基准的两线三区’的规定。所谓两线，涉及到两个利率，按照此前规定，分别是年利率24%和36%。”
跟着这两条线，划定出三个区域。在不同的区域里，法院的态度就完全不同。
借钱的年利率低于24%是司法保护区，这笔借贷是法院认可的，民事法律给予保护（这里的保护不是说逼着借款人一定要还，而是说可以按法律程序执行）；
借钱的年利率高于36%是无效区，换言之，出借人想要收高于36%的利息，法院不会承认，而借款人要是已经还了超出36%部分的利息，法律支持他要回。
而24%-36%之间的区域叫作自然利率区，这部分，司法就两不相帮。出借人要求借款人支付这部分利息，借款人不给，法院不予保护（不帮你催），借款人要求出借人返还这区间的已支付利息的，法院同样不予支持。
我们就来计算一下，按照新规定，现在的LPR年利率为3.85%，LPR的4倍也就是15.4%。这意味着民间借贷利率的司法保护上限从24%下降到了15.4%。
要知道，降低利率上限并一定是好事。比如现在三条红线全中的恒大，它借款的利率一般都在18-24%之间。现在最高法把利率降到15%，这对恒大来说是好事吗？并不是！收益与风险必须成正比，恒大这种负债率奇高的公司要借钱，就必须要付出更高的利率。现在不允许借高利贷了，资金并不会降低自己的利率要求去支持恒大。如果是24%的利率，资金或许还会考虑。但现在降低到了15%，那么这些资金宁愿去投资稳健的国债等产品，也不会去支持恒大。这也意味着，在原本还能依靠高利贷来维持现金流的地产公司，现在居然连高利贷都没法借了。断了他们最后的生路。至少70%的公司在被堵上限制债务和借贷资金上限的双重夹击下，可能将倒闭破产。这真是一个奇观！
六
当然，除了给房企断资，中国政府在另外一块也是毫不手软地打压，就是哪里的房价抬头就打压哪里。原话是：“要快速反应和处置，及时采取针对性的政策措施”。这句话的另外一层意思就是：过去楼市调控速度慢了，像深圳那样房价涨了大半年之后才出政策调控打压，是不被允许的。以后反应要快，下半年，无论哪个城市但凡房价有了冒头倾向，就要坚决打压，当然这也包括提高社保缴纳年限、提高首付比例以及限贷限卖等各种措施。
不管是从金融风险来看，还是从楼市对实体经济的抽血效应来看，中国的官方政策已经不会再允许楼市继续上涨了。按照他们的说法，这样下去的结果是要亡国的。所以，从目前的资金和政策上来看，楼市已经失去了上涨的空间。
前面我说过，维持房企资金运转的，一个是借债，一个是卖房。只要中国的实体经济继续这样萧条下去，这种调控政策就不会放松。所以房企资金只会越来越紧张，要想活下去，最好的办法就是降价卖房回笼资金，而且是各大房企疯狂抢跑，像恒大那样的7.5折都是小意思。那些没有国企背景，并且前期拿了不少地的民营企业，大概率会在开盘的时候用大幅度降价来抢夺回笼资金，争取活下去的机会。
下半年房企大规模的降价潮将开启了，只是到时，有没有人接盘侠愿意出手为国接盘就不一定了……
