加拿大最大城市多伦多（Pexels）
【看中国2025年7月24日讯】加拿大房地产协会（CREA）最新数据显示，加拿大公寓市场自2022年3月以来连续下跌20个月，基准价格已跌至四年来新低。全国公寓基准价格从2024年7月的50.5万加元下降至2025年6月的48.8万加元，累计跌幅达13.0%，约7.31万加元。多伦多市场尤为惨淡，销售量锐减75%，库存激增至历史高位；而温哥华虽然相对抗跌，但也面临供应过剩与需求疲软的双重压力。专家警告，公寓市场可能需数年才能恢复，特别是华人区的房产或将迎来前所未有的暴跌。
公寓市场持续低迷
全国价格与成交量双双下滑
CREA数据显示，加拿大公寓市场自2022年3月的高点以来，价格已连续下跌20个月，创下四年来最低水平。截至2025年6月，全国基准公寓价格为48.8万加元，较一年前下降3.4%。CREA综合基准指数（涵盖所有住宅类型）下跌17.8%，反映出房地产市场整体的疲软态势。
市场需求的急剧下降是价格下跌的主因。CREA指出，买家观望情绪浓厚，许多人以远低于市场预期的报价试探市场，而卖家则被迫大幅打折促销。同时，公寓库存持续攀升，每周都有新房项目因需求不足而被取消。地产开发商正面临严峻挑战，大规模裁员已波及下游行业，地产经纪也纷纷劝说卖家降价以刺激成交。
多伦多：市场滑向“深渊”
多伦多房产经纪肖郎在其最新市场分析中直言：“多伦多公寓市场正在滑向深渊。”根据其提供的数据，2025年第二季度，多伦多未售公寓库存高达25,000套，较一年前翻倍，较两年前增长五倍以上。肖郎估计，考虑到买家违约及未交割的预售单位，实际库存可能接近5万套。
开发商持有的现房库存均价已跌至每平方米1,200加元，较三年前下降25%以上，而转售市场的情况更为严峻，新公寓转售均价仅为900加元/平方米，价格倒挂现象极其严重。肖郎指出，2021年至2022年间购买公寓的投资者中，95%以上已亏损首付，许多人面临贷款余额高于市值的困境，这已成为普遍现象。
成交量的低迷进一步加剧了市场困境。2025年第二季度，多伦多仅售出142套公寓，销售与新挂牌比率低于20%，与总库存比仅10%。肖郎形容这是“10个房子只能卖掉一个”的深度买方市场，卖家几乎进入“割肉清仓”阶段。同时，租金市场同样低迷，出租挂牌量激增，租客质量下降，租金收益持续走低。
温哥华：勉强硬挺但压力巨大
相较于多伦多，温哥华的公寓市场表现略为坚挺，但同样面临严峻挑战。根据BC省地产经纪人协会数据，截至2025年5月，BC省住宅成交均价同比下跌4.2%，销售量下降13.5%。温哥华两卧室公寓的平均租金从2024年的3,440加元降至2025年的3,170加元，显示租金收益疲软。
温哥华的公寓挂牌库存创下十年新高，新建公寓市场销售停滞，许多新项目被冻结或取消。加拿大按揭及住房公司（CMHC）数据显示，2022年至2025年第一季度，温哥华公寓销售量下降37%。此外，BC省2025年第二季度净人口减少2,357人，为十几年来首次负增长，这对依赖人口增长支撑房地产市场的温哥华来说无疑是雪上加霜。
供需失衡与经济背景
- 供应过剩与库存积压
多伦多和温哥华的公寓市场均面临供应过剩的问题。Royal LePage West指出，两地公寓库存显著过剩，特别是多伦多的库存压力尤为严重。肖郎的分析显示，多伦多开发商持有的现房库存难以消化，且新项目源源不断进入市场，进一步加剧供需失衡。2025年第二季度，多伦多已有4个项目被取消，2024年以来累计取消21个项目，涉及近5,000个单位。
温哥华的情况类似，公寓库存高企，开发商通过降价、返租等方式试图去库存，但效果甚微。肖郎比喻当前市场如同“相亲市场”，买家（女孩子）稀缺，而卖家（男孩子）数量激增，导致库存去化极其困难。
- 经济与政策压力
当前市场低迷的背后有多重经济与政策因素：
高利率环境：加拿大央行的高利率政策抑制了购房需求。TD银行经济学家预测，2025年BC省平均房价将下跌4.1%，安大略省下跌6.4%。即使联邦储备局降息预期增加，降息幅度有限，买家仍难以承担高企的购房成本。
人口负增长：BC省人口负增长削弱了房地产市场的长期支撑。CREA分析称，地产市场长期趋势依赖人口增长，而当前移民人数下降和出生率低迷对市场构成挑战。
国际资本减少：肖郎特别提到，温哥华和多伦多的华人区房产市场长期依赖国际资本流入，尤其是来自中国的高净值资金。然而，随着中国经济紧缩和资本外流受限，这些资金链断裂，许多华人家庭的财务状况恶化，导致购房需求锐减。
- 未来3-5年多伦多与温哥华恐迎来前所未有暴跌
多伦多房产经纪肖郎警告，未来3-5年，温哥华和多伦多的房产市场，尤其是华人区，可能迎来一波前所未有的暴跌。他认为，华人区房价过去20年主要由中国高净值资金支撑，这些资金通过“国际搬运”流入加拿大，推高了温哥华西区和多伦多北约克等地的房价。然而，随着中国经济进入紧缩周期，外卖员和快递员数量激增2000万，显示中产阶级的财务压力加大。许多华人家庭的资金链断裂，投资房产的首付已亏损殆尽，且新交接的楼花需追加资金，进一步加剧财务困境。
肖郎指出，华人区房产市场的金融属性正在崩塌。北约克、列治文等地区的空置率高达10%-15%，本地居民消费能力有限，外籍买家对高价老旧房产兴趣缺缺，市场缺乏接盘者。他预测，未来房价可能跌至2008年或2019年的水平，形成长期下降通道。肖郎强调：“华人区房价并非最坚挺，反而可能最先崩塌，因为其依赖国际资本而非本地需求。”
投资者与卖家的应对策略
卖家：去杠杆化是首要任务
肖郎建议，对于持有投资房产的卖家，当前首要任务是去杠杆化，及早卖出以避免更大损失。他举例称，北京一客户因听从建议降价200-300万及时卖房，成功避免了更大跌幅，而其邻居的房产现已跌至原价的50%。他强调：“早卖是钱，晚卖是纸。”对于有多套房产的投资者，应保留自住房，卖出投资房以降低财务风险。
买家：谨慎观望
对于潜在买家，肖郎明确表示：“99.9%的房产现在都不宜购买，除非是极低价的捡漏机会。”他建议买家保持观望，等待市场更明确的底部信号。当前市场的深度买方属性意味着买家有较强的议价能力，但高利率和经济不确定性仍使购房风险较高。
- 开发商的困境
开发商正面临高杠杆和高成本的双重压力。肖郎指出，开发商依赖项目快速周转，而非长期持有。当前市场低迷导致去库存困难，许多开发商通过降价、返租或市场奖励化解风险，但效果有限。部分开发商甚至考虑转为租赁模式，但管理成本高且租赁市场同样疲软，难以成为可行方案。
未来展望
- 市场复苏需多年
CREA和Royal LePage均认为，加拿大公寓市场需数年才能恢复。全球政治经济不确定性、高利率环境以及人口增长放缓均对市场构成长期挑战。肖郎预测，2028年房价可能低于当前水平，尤其是华人区房产市场可能因缺乏接盘者和本地需求而进入下降通道。
- 华人区的特殊风险
华人区房产市场的特殊性使其风险更高。肖郎分析，随着中国经济紧缩和国际资本流入减少，华人区房价的金融属性正在崩塌。空置率高企、租金下滑以及租客质量下降进一步削弱了投资回报。对于依赖房产保值或养老的家庭，当前的市场环境可能导致财富认知崩溃。
- 经济内循环的挑战
肖郎将加拿大经济比喻为“内循环”，指出其出口受限、汽车工业被美国收回等问题削弱了经济活力。与此同时，加拿大社会呈现“K型分化”，少数顶层富豪财富上升，而大多数中产阶级的生活质量下降。这种分化进一步压缩了房地产市场的需求基础。
加拿大公寓市场的连续下跌反映了供需失衡、高利率环境和经济不确定性的多重挑战。多伦多市场的惨淡与温哥华的勉强硬挺形成鲜明对比，但两地均面临库存积压与需求疲软的困境。对于投资者和卖家而言，去杠杆化与及早卖出是当前最务实的策略；对于买家，谨慎观望是更明智的选择。随着华人区房产市场的金融属性逐渐破灭，未来3-5年，加拿大房地产市场或将迎来更深刻的调整。
