加拿大大多伦多地区（GTA）的基准房价自2022年以来下降了25%（看中国特约摄影Jonanthan）
【看中国2025年7月30日讯】（看中国记者李亭综合报导）加拿大正面临前所未有的财务挑战，有专家预计民众生活水平未来十年将持续下滑。根据《环球邮报》专栏分析文章及安省医疗退休金计划（HOOPP）最新调查，加拿大人对财务状况的焦虑达到新高，52%的人表示极度担忧，50%感到沮丧，47%感到精疲力尽，43%甚至出现抑郁情绪。几乎无人认为自己的经济状况较去年有所改善。与此同时，大多伦多地区（GTA）的房地产市场自2022年高点以来显著回落，基准房价下跌25%，租赁市场也因供应过剩和需求减弱而疲软。下面结合财务危机与房地产市场的最新数据，深入分析未来十年的经济与房市走势，并为自住购房者和投资者提供实用建议。
加拿大人财务危机的现状
家庭财务压力倍增
加拿大家庭正面临多重财务挑战。根据加拿大统计局2025年第一季度数据，家庭债务总额高达3万亿加元，债务与可支配收入之比达到185%，在G7国家中排名第一，远超G7平均水平的125%。其中，约75%的债务来自房贷，这使得加拿大家庭对利率变动极为敏感。2024年9月前，65%的房贷（约380万笔）需续约，其中240万笔尚未经历利率上涨，预计未来1-2年内，这些家庭的房贷支出将显著增加。
同时，生活成本持续攀升。2020年价值100元的商品，到2025年需120元才能购买，食品、交通等必需品价格的上涨直接侵蚀家庭储蓄能力。2025年第一季度，家庭支出增长1%，而可支配收入仅增长0.8%，导致储蓄率连续两季下降。家庭净资产增长也大幅放缓，仅为0.8%，且财富高度集中——最富有的20%家庭掌握近70%的金融资产，普通家庭的财富增长几乎停滞。
财务焦虑与退休危机
HOOPP调查显示，财务压力已对加拿大人心理健康造成显著影响。52%的受访者对财务状况感到极度焦虑，50%感到沮丧，47%精疲力尽，43%甚至出现抑郁症状。许多人开始重新评估退休计划，部分人接受了终身无法退休的现实。随着生活成本上升和储蓄能力下降，许多家庭考虑推迟退休年龄，甚至放弃退休计划。这种现象在年轻一代中尤为明显，他们面临高房价、高债务和低收入增长的“三重打击”。
经济背景
加拿大经济正面临多重挑战。2025年，美国对加拿大商品征收25%关税（涵盖汽车和能源）可能引发经济衰退，影响就业市场和购房能力。加拿大央行自2024年6月起开始降息，2025年基准利率预计降至3-4%，这可能略微缓解非房贷（如房贷净值信贷HELOC）的利息压力。然而，对于房贷持有人来说，续约时利率从2-3%升至4-5%仍将带来显著负担。此外，联邦政府限制国际学生和非永久居民移民，预计2025-2026年人口增长降至50万/年（较2024年的130万大幅下降），这进一步削弱了房地产市场的需求基础。
大多区（GTA）房地产市场现况（2025年）
房价与销售
根据Toronto Regional Real Estate Board（TRREB）2025年6月数据，GTA房地产市场呈现明显的买方市场特征：
- 房价下跌：基准房价为99.51万加元，年同比下降5.5%，较2022年3月高点（133.46万加元）下跌25.4%。平均房价为110.17万加元，下降5.2%。
- 供应过剩：活跃上市量达31,603，同比增长34%，为30年来最高。库存月数（MOI）为4.6，公寓更高（7个月），显示卖家竞争激烈。
- 销售疲软：6月销售量为6,243，同比下降2.4%，但月环比增长8.1%（季节调整后），显示潜在复苏迹象。
- 房屋类型差异：独立房价格跌幅小于公寓（年同比跌4-5%），因供应有限；公寓因新项目完工，库存压力更大（MOI 7个月）。
租赁市场
租赁市场同样承压，租金持续下滑：
- 租金下跌：2025年6月，公寓租金年同比下降4.7%-9.4%，一卧室平均租金约2,048-2,587加元。独立屋租金下降6.6%，平均为3,000-4,000加元/月。
- 供应增加：共管公寓占租赁市场85%，2025年新完工项目推高库存，空置率升至4.2%（2020年以来最高）。
- 需求减弱：联邦移民政策收紧导致租赁需求下降，租户谈判能力增强。
负担能力
多伦多房价（99.51万加元）需要年收入约20万加元（月供占收入30%），负担能力为加拿大最差。即使基准利率降至3-4%，高房价和生活成本仍限制买家入市。
未来十年房地产市场预测
看跌观点：未来十年持续下跌
部分分析师预测，加拿大房地产市场（特别是多伦多）可能因结构性问题和外部压力在未来十年持续下跌。以下是主要因素：
- 经济与贸易压力：美国25%关税可能导致经济衰退，Oxford Economics预测2026年房价再跌8-10%。高家庭债务（185%）和续约压力（利率从2-3%升至4-5%）增加违约风险。
- 人口增长放缓：2025-2026年人口增长降至50万/年，作为移民中心的多伦多购房和租赁需求减弱，投资者退出进一步压低房价。
- 供应过剩：2025年GTA活跃上市量达31,603，公寓库存尤高。新项目完工推高供应，卖家降价竞争。
- 负担能力挑战：即使房价下跌，负担能力改善有限，抑制需求。RBC预测最坏情况下房价跌30%（至2026年），回吐2020年以来涨幅。
- 长期结构性问题：高开发成本和监管限制新房建设，公寓开工量下降57%（2024年上半年）。短期库存过剩，长期供应短缺可能推高价格，但2025-2026年仍以下跌为主。
影响：若房价年均下跌3%，2035年独立房价格可能降至60-70万加元。2023年以120万购入的房屋可能产生高达30-40万加元的负资产，投资者面临现金流亏损（租金跌至3,000加元/月以下）。
看涨观点：2027年开始回暖
另一观点则认为，2027年起多伦多房市可能因利率下降、经济复苏和供应收紧而反弹。以下是支持因素：
- 利率下降：2025年基准利率预计降至3-4%，2026-2027年可能降至2-3%，抵押贷款利率（5年固定）降至3.5%，降低月供，吸引买家。True North Mortgage预测2026年房价涨1.5%，2027年实现平衡复苏。
- 经济与需求复苏：若2025年底解决美国关税问题，经济反弹带动就业。Scotiabank调查显示，18-34岁人群中50%计划未来5年购房。
- 供应收紧：2025-2026年公寓开工量下降，2027年可能导致供应短缺，推高房价和租金。独立屋供应有限，长期价值稳定。
- 投资者回归：2027年租金可能因供应收紧上涨（年均2-3%），吸引投资者。RE/MAX预测2027年市场稳定，价格温和增长。
- 历史规律：多伦多房价下跌期（1989-1996年、2008-2009年）持续5-7年，随后反弹。2022-2025年已跌3年，2027年可能进入复苏周期。
影响：2027年房价回升至100-105万，负资产缩减。2035年独立房价格可能达120-150万加元，租金回升至3,500-4,000加元/月。
反对观点
- 看跌反对：长期需求支撑（多伦多人口年均增长1.5%）和土地供应有限可能限制跌幅。1989-1996年房价下跌后，1997-2020年年均增长5%。
- 看涨反对：若美国关税延续至2026年，经济衰退可能推迟复苏。负担能力问题和2025年高库存（31,603）可能延长下跌期。
对购房者的影响与建议
自住购房者
- 若持续下跌：若房价跌至60-70万加元，2023年120万购入的房屋可能产生30-40万负资产。长期持有可等待反弹，无需立即卖房。
- 若2027年回暖：负资产缩减至0-5万，2035年价格可能回升至120-150万。建议保留6-12个月支出储备（3.5-7万加元），监控TRREB报告以确认房房价值。
- 行动建议：继续还款，避免违约（影响信用7年）。与银行协商再融资，降低月供压力。
投资者
- 若持续下跌：租金跌至3,000加元/月以下，月亏约2,586加元。卖房损失约7.2万加元（含中介费4%），短期出租（如Airbnb，需合规）可减亏损。
- 若2027年回暖：租金回升至3,500-4,000加元/月，现金流改善。长期持有至2030年后可获增值（2035年价格达120-150万）。
- 行动建议：评估亏损承受力，与贷款机构讨论调整条款。若房价跌至72万（负资产高达21.6万），需重新评估卖房或违约成本。
未来十年展望
- 短期（2025-2026年）：房价可能跌5-10%，独立屋降至80-85万加元，租金续跌。建议自住者稳健还款，投资者考虑短期出租。
- 中期（2027-2030年）：房价稳定并小幅上涨（年均1.5-3%），租金回升。建议持有并关注市场动态。
- 长期（2030-2035年）：房价年均增长3-5%，独立屋达120-150万加元。长期持有可获增值，投资者可于2027年后重新评估入市。
建议
加拿大正进入财务与房地产市场的双重挑战期。高债务、生活成本上升和人口增长放缓压制需求，GTA房价自2022年高点下跌25%，租金下滑4.7%-9.4%。未来十年，房市可能持续下跌或于2027年回暖，独立屋因供应有限具较强抗跌性。自住购房者应稳健还款，保留储备以应对不确定性；投资者需评估现金流亏损，考虑持有至2027年后。密切关注利率变化（2025年基准利率3-4%）、美加贸易谈判及移民政策。若房价跌至72万加元，需谨慎评估卖房或违约成本。
