2024 年 1 月 29 日，中國房地產開發商恆大集團在中國江蘇省南京市的一個住宅小區。(STR/AFP via Getty Images)
【看中国2025年12月10日讯】（看中国记者李亭综合报道）2025年接近尾声之际，知名经济学家向松祚在公开演讲中发出警告：房地产市场的“最差时期”尚未到来，房价“回不去了”。这一观点迅速引发社会广泛关注，与此同时，中共中央政治局会议对2026年经济工作的定调中罕见未提及房地产，进一步加剧了市场的不安情绪。加上地方政府债务危机、财税体制改革呼声以及高端消费品如茅台酒的泡沫化问题，中国经济正处于关键转型期。
政治局会议“避谈”房地产：信号意味深长
12月8日，中共中央政治局召开会议，分析研究2026年经济工作。会议强调要“坚持稳中求进工作总基调”，并提出“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”，但全文未提及房地产这一传统经济支柱。这与去年年底会议专门强调“稳住楼市”形成鲜明对比，引发市场热议。
有分析人士指出，这一“沉默”并非偶然。过去一年，中国房地产市场经历了多轮刺激政策，包括降低首付比例、放松限购限贷、发放购房补贴等，但效果有限。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降约10%，房价指数在多个城市出现负增长。2025年前10个月，土地出让收入仅为2.49万亿元，较2021年同期5.9万亿元锐减六成，地方财政压力山大。
分析人士指出，政府过去通过行政手段试图阻挡房价下跌，如要求克而瑞和中指研究院停止发布房企销售数据，以及上海等多地联合整治“唱衰楼市”的声音。这些措施旨在模糊房价下跌预期，维持刚需群体的购房意愿。但汤警告，这种“保体面”的做法可能拖慢出清速度，导致问题积压更严重。
向松祚在演讲中直言：“房地产是中国经济的‘毒瘤’，过度依赖导致经济失衡。最高峰时，社会融资总额42%给了房地产一个行业，这能持续吗？”他回顾2012年担任农业银行首席经济学家时的经历，当时多家银行董事长在会议上被央行副行长吴晓灵警告“你们在发疯”。如今，这一预言成真：房价下跌引发居民财富缩水、消费意愿下降，形成负循环。
房地产泡沫破裂：多米诺骨牌效应显现
中国房地产市场的泡沫化问题已非一日之寒。向松祚指出，房地产市值最高时号称超过400万亿元，甚至500万亿元，但如今“要跌去一半”。他引用日本经验：泡沫经济破灭后，日本调整了20年。中国若不尽快结构性改革，调整期可能更长，至少3-5年。
数据佐证了这一判断。2021年土地出让金达8.7万亿元峰值，此后连续下滑：2022年6.68万亿元（降23%）、2023年5.79万亿元（降13%）、2024年4.86万亿元（降16%）。2025年前10个月仅2.49万亿元，腰斩40%以上。地方财政高度依赖土地出让金，一旦崩盘，影响波及银行、居民和企业。
银行体系首当其冲。向松祚强调，中国金融体系贷款40%以上给了房地产，包括开发商贷款和居民按揭。如果房价大幅下跌，开发商无力还贷，居民断供风险上升，银行不良贷款激增。地方政府债务问题更严峻：官方数据显示地方债余额约36万亿元，但隐性债和城投债远超此数。中央财经大学副校长李建军去年估算，地方债合法部分42万亿元，隐性债57万亿元，总计近100万亿元。海外媒体如日经新闻更称，中国地方政府及融资平台债务达18.9万亿美元（约140万亿元人民币），相当于一个“财政黑洞”。
居民财富方面，60%以上财富系于房产。向松祚分析，中国人收入三大类：工资奖金、投资收入、财产收入。目前三者皆不乐观：工资增长放缓，股票不赚钱，房产贬值。原本值2000万元的房子，如今可能只值1000万元，心理打击巨大，导致消费不足。PPI和CPI持续下降，企业内卷加剧，产能过剩普遍存在。
时评人蔡慎坤进一步指出，房地产拉动效应巨大：房子卖不动，家电、家具、建材等行业随之衰退。过去几十年，中国中产崛起多靠房产增值：90年代在北京买房，如今回报10-20倍。但如今泡沫破灭，“盛宴曲终人散”。他批评黄奇帆“10万亿元救市”论调，认为杯水车薪。中国新生人口2025年预计仅800万，失业率高企，需求从何而来？
刚需犹豫与政府“模糊预期”策略
在投资和投机需求萎缩后，刚需成为房价最后支撑。但汤指出，刚需也在犹豫：为结婚或上学买房，背30年房贷，却面临贬值风险。“与其亏几十上百万，不如把钱留给孩子。”政府试图通过信息不对称维持刚需：停止数据发布、封杀“唱衰”声音，中介话术称“房价已到底部”。
蔡慎坤补充，地方政府通过融资平台疯狂借贷填补缺口，但这是“借新还旧”，无助于新投资。分税制是根源：朱镕基时代改革后，中央拿走大部分税收，地方只剩“小头”，靠土地财政维系。但如今土地收入锐减，地方承担80%支出责任，却无相应财源。穷省靠转移支付挥霍，沿海省投资不足，导致区域不平衡。
向松祚呼吁打破负循环：消费不足导致企业营收下降、投资就业减少，进一步抑制消费。“核心是消费不足，原因在于收入增长放缓、财产收入萎缩、社会保障覆盖不够。”他建议拿出几万亿元彻底解决社保、医保、教育问题，实现从幼儿园到大学基本免费，消除居民后顾之忧，激发消费。
财税改革迫在眉睫：从分税制到全国统筹
蔡慎坤强调，财税体制改革是关键。中央拿走50-60%税收，却支出少；地方承担民生重任，却财源匮乏。新官不理旧账，导致民营企业欠款问题严重，形成“三角债”升级版。他建议：中央减少到30%份额，让地方占70%，用于本地教育医疗；或中央统一统筹养老金、医保，实现全国一盘棋。
宏观债务更令人担忧。官方称总债务345万亿元，但中金国际前董事长朱英来估算，2017年已600万亿元，2019年860万亿元。后疫情时代恐更高，年利息吞噬GDP一半。中国增长模式“建设-借贷-循环”已失效，2008年4万亿元刺激难再现。
高等教育和幼儿园危机凸显人口问题：高校扩建后，招生崖式下跌；私立幼儿园破产。蔡慎坤警告，如果不改革，死路一条。
茅台酒泡沫：房地产的“镜像”
蔡慎坤将茅台酒比作房地产“镜像”：过去单边上涨，脱离消费需求，成为金融衍生品。2016年厂价800元，2021年超3000元，如今市场价跌破经销商成本1800元。库存达七八亿瓶，经销商破产风险高。
茅台金融属性强：年份酒炒作、送礼等于送钱。但假酒泛滥，基层官员难辨真伪。蔡慎坤指出，茅台产量海量，却非工薪阶层消费品。未来价格或回落至2016年水平，与房地产一样，泡沫破灭代价巨大。
专家：结构性改革是唯一出路
向松祚得出结论：房价还有跌空间，分地区看，一线城市已跌25-40%，但全国倍数仍高。房价收入比应降至8-10倍，目前20-30倍不合理。需求仅剩刚需，不足以支撑上涨。
专家一致呼吁深层次改革，摆脱房地产依赖，提高居民收入和消费能力；大幅增加社保、医保、教育投入；推进财税改革，重新划分中央地方事权。政府需超常规政策，突破债务认知，在政治稳定前提下适度举债。
蔡慎坤则警告，中国经济面临债务和结构性挑战，需果断措施。否则，房地产“变天”将拖累整体经济，调整期延长。
