隨著中國國內整體經濟的持續下行，民間生態生存環境持續惡化，中產階級民眾一夜返貧現象也持續增加。因此，坊間流傳著這樣一句話：中產階級返貧三件套，投資、創業和買房。這其中，涉及創業的人士相對比較少，暫且不表述。但談及投資和買房，不光是中國國內，幾乎全世界的中產階級人士，都會涉及到這個具體而又熱絡的現實話題，對於缺乏多種理財管道的國內中產階級來說尤其如此。說到投資，由於A股市場的財富效應早已煙消雲散，這個環節的返貧套路也不再是甚麼新鮮的話題，原因是股票市場上的資金流動性強的特質，讓這種返貧演變成了家常便飯式充斥市場的節奏，大家早就有目共睹、見怪不怪了。此外，恐怕還有不少的中產，由於恐懼股票市場上的風吹草動會讓資產瞬間就灰飛煙滅的悲劇發生在自己身上，就都把購買房產當成了另一條投資路徑，因為在過去幾十年裡，國內房地產市場上財富效應的頻頻再現不僅有著巨大的吸引力，同時也極具操作性。所以，一旦房價開啟了下跌模式，那些中產的返貧過程，可說是雙重疊加、雪上加霜。
最近，在中國國家統計局發布了2025年4月和5月全國70個大中城市二手住宅的房價數據之後，國內有業內人士再次發聲，認為國內房價大概率會開啟新一輪的跌勢，並引發了許多民眾的關注。不過，還是有人不怎麼相信：就依據國家統計局4月和5月僅僅兩個月的房價數據，憑啥就認為全國房價可能開啟新一輪的下跌呢？
其實，有關全國性大城市房價到底是怎麼個走法，還有另外一個典型的領先指標，那就是中國央行定期發布的「居民新增中長期貸款」數據。業內人士都明白，中國央行金融統計系統中的居民部門新增中長期貸款數據，基本上可以看作居民部門新增的買房貸款金額。原因很簡單，因為絕大部分買房者，都需要透過銀行來貸款融資，所以，這個數據就代表著整個中國住宅市場裡新增資金量的實時變動情況。也因此，該數據的增減與中國主要城市的房價變化息息相關。簡言之，當這個數據出現連續幾個月大漲的時候，就代表著新增買房資金在超量供應，接下來的市場行情，通常就是房價的上漲；反過來，當這個數據連續幾個月出現大跌的時候，則代表著新增買房資金在縮量減少，接下來的情況不言而喻，就是房價將步入調整的節奏。
由於央行發布的居民部門新增中長期貸款數據的月度變化幅度比較大，為了較為簡潔地說明問題，下面給出的數據都進行了特定的處理，也就是統計出該數據連續3個月的總和之後，以季度化的方式來呈現。從歷史上看，自2007年該統計數據問世以來，中國居民部門新增中長期貸款數據出現過四輪大漲、三輪大跌。
四輪大漲的時間線是：2008年11月～2010年1月，從300億元大漲至7300億元；2012年1月到2013年6月，從1900億元大漲至6500億元；2014年12月到2016年11月，從4700億元大漲至1.63兆元；2020年4月到2021年3月，從9500億元大漲至1.98兆元。三輪大跌的時間線是：2021年3月到2022年12月，從1.98兆元大跌至4300億元；2024年1月到2024年6月，從1.0兆元大跌至2000億元；2025年1月至今，從1.1兆元跌至2700億元。
而在居民中長期貸款數據這七輪上漲和下跌週期中，比照中國70個大中城市整體房價的同比數據，以及北京、上海、深圳、廣州4個一線城市整體的房價同比數據可以看出，自2008年以來，居民部門每一輪新增中長期貸款暴增之後的1～3個月，總是會伴隨著出現大城市中，這個貸款金額的增量越高，房價的漲幅就會越高，呈現明顯的正相關。與此對應的是，自2021年年中以來，伴隨著這個新增貸款數額的迅速下降，房價的上漲幅度也迅速下降，甚至轉為下跌，而隨著該數據的進一步下滑，根據歷史規律，房價將轉為更深層次的跌幅。不過，從2020年初到2021年3月期間，該數據曾經急劇飆升接近2萬億元，但因新冠疫情的突發，導致居民購房需求受到明顯壓制，房價不漲反跌，成為過去一直相伴相行的這兩個指標唯一的一次相悖而行。而也正是從此時起，拉開了三輪大跌的序幕。目前這個時段，房價正處於2025年1月以來的第三輪下跌當中。
未來2個月，如果央行的「居民部門新增中長期貸款」月度數據無法扭轉過去2個月的極低值的話（4月分是負值，5月分的數據雖然轉為正數，但仍低於1000億元），在接下來的幾個月裡，中國大中城市的房價，將不可避免地面臨新一輪大跌的衝擊。
有人可能會問：中國政府有沒有可能再透過大放水來救市，就像2008年那次？這裡只能說，可能性幾乎為零。大家知道，任何一種資產，其價格都取決於後面買入的人和錢這兩個變量，說穿了，就是接盤俠的人數多少和接盤俠的購買能力。其實，早在3年前的2022年，中國大陸就有自媒體人堅定地認為，中國的房價「徹底見頂」了。原因很簡單，就兩個：第一個是人口的原因，需要買房的年輕人的數量見頂了。根據多家房地產仲介的調查數據，華人年輕人買房的年齡基本上在33～34歲。我們不妨將這2個年齡，作為年輕買房人的代表。根據中國官方發布的第七次人口普查的數據，可以大致估算一下這個年齡層的年輕人數量——2022年和2023年是過去16年來的頂峰，此後，該年齡段的人口數量將迅速下降（下圖）。
2000年～2035年中國33～34歲人口數量變化（實際+估算）情況（數據來源於中國國家統計局）
責任編輯:宇真 来源:看中國
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